Dit is een bekende dooddoener bij winkeliers. Net zoals locatie,
locatie, locatie.
Wie in Nederland in winkels wil beleggen moet dat doen via Rodamco Retail
(RRN). Rodamco, iedereen weet dat, zijn zeer gevreesde beleggers in
winkelpanden. De Reichmans van Nederland zo gezegd. Toch is het encefalogram van
RRN plat. Het aandeel ligt er een beetje bij zoals een obligatie. Wellicht dat
het rendement van 6,33%, middels een dividend dat we per 30 Juni kunnen
verwachten, hier aan meewerkt.
Wie weet valt het dividend zelfs hoger uit. Niets is immers te gek
tegenwoordig, kijk maar naar de AOL/Time-Warner fusie.RRN staat
te koop, zo valt na te gaan, voor 12 x de huurwaarde van haar winkeltjes. Maar
de markt betaalt tegenwoordig voor een beetje winkelpand tegenwoordig tot 15 x
de huur, en sommige buitenlanders, zo horen we, zelfs meer. Gekke buitenlanders,
want die vergelijken met hun thuismarkt. Nog gekker is natuurlijk dat de gekke
buitenlanders gelijk krijgen. Maar dat is en ander verhaal.
Laten we conservatief blijven, zo zijn we immers. Speculatie is ons
vreemd. Laten we er van uitgaan dat die winkels eigenlijk op 14 x de huurwaarde
gewaardeerd zouden moeten worden. Dan is RRN dus een dikke 15% meer waard.
Ik zie velen van u nu geeuwend deze column weg klikken. Wat is 15% nog
tegenwoordig? Dagelijks beantwoord ik immers mails van lezers die veel meer dan
15% gewonnen of verloren hebben in een aandeel, voordat ze mij vragen wat het
bedrijf eigenlijk doet (mijn antwoord is dan altijd: kijk eens op hun website
?).
Nee, trouwe lezers weten het, om 15% vallen we u niet lastig. Daar staat
tegenover dat 15% plus een rendement van 6,33% toch aardig is. Je komt dan als
snel aan 21% op jaarbasis, of veel meer als het sneller gaat en daar is alle
kans op.
Wat kan er namelijk gebeuren? RRN kost maar 423 miljoen(?). Dat is niet
veel voor een serieuze onroerend goed belegger. Er zijn mensen die denken dat er
wel eens iemand zou kunnen rondlopen met plannen voor een bod. De voordelen van
zo’n bod zijn duidelijk. De activa zijn ondergewaardeerd, de panden zijn
eigenlijk 14 keer de huur waard en in één klap wordt een beursnotering
behaald.Geen gekke belegging dus, vandaar dat we vandaag 500 aandelen
kochten, op 55, voor onze modelportefeuille.